評価書
なにがわかる？
「評価書」には、裁判所がその物件に設定した評価価格やその算出方法が記載されています。この書類から「売却基準価格」の設定根拠も見ることができます。
不動産競売では過度な安価で売却されることを防がなければなりません。というのも、この競売の代金が債務者の借金返済に充てられるためです。あまりにも安価で取引されると、債務者、債権者どちらのためにもならず、その結果不動産競売制度の社会的信用を保てなくなってしまうからです。そういう点から今日のように不動産競売が注目され、売却価格が上がっていることは決して悪いことではありません。「評価書」によって算出される金額は買い受る不動産価格の目安であると同時に、その不動産の価値を定める指標にもなっています。
この「評価書」を作成している評価人は、裁判所に選出された不動産鑑定士が行っています。法律上、この評価人になるために必要な資格等は必要ありませんが、厳正な評価が求められるため不動産鑑定士の中から選定されています。
選ばれた評価人は、その物件を評価し、不動産競売を考慮した上で評価額を決定します。
「評価書」には、「不動産競売特有の各種の制約（売主の協力が得られないことが常態であること、引渡しを受けるために法定の手続きをとらなければならない場合があること、瑕疵担保責任がないこと等）等を反映させた価格とする」という一文が記されています。
特にチェックすべき項目
「評価書」に記載されている評価額とその算出過程から、その物件の実像を創造することができます。
安く設定されている物件にはそれ相応の理由があります。そこをきちんと見極めましょう。またその不動産の図面、及び不動産所在地周辺の図面も付随しています。またそのほかに都市計画法や建設基準法などの法令に基づく制限の有無も記載されます。これらの情報は大変重要な要素なので、十分に注意してください。見極めを誤ると建物の立て直しが発生したり新たに建物を建てる際にトラブルになりかねません。
ごくまれに評価人の見落としがある場合もありますので注意しましょう。